Immobilier en Thaïlande
Ce qu'un étranger peut (et ne peut pas) acheter.
Condo en pleine propriété, villa en leasehold, pièges des prête-noms, usufruit, titres de propriété et avocats francophones recommandés.
L'exemption de visa est de 30 jours depuis le 15 septembre 2026
Les arrêtés du ministère de l'Intérieur publiés au Royal Gazette le 31 août 2026 ont remplacé l'exemption de 60 jours par une exemption de 30 jours pour 60 pays et territoires, dont la France et le reste de l'Union européenne (15 jours pour quelques pays). Les voyageurs entrés avant le 15 septembre 2026 gardent la durée tamponnée à leur arrivée jusqu'à son terme. Détails dans le guide des visas.
L'essentiel en 30 secondes
Un étranger ne peut pas posséder de terrain en Thaïlande en son nom. Mais vous pouvez acheter un condo en pleine propriété (freehold), ou acquérir une villa via un bail de 30 ans (leasehold) sur le terrain. Les montages avec des sociétés thaïlandaises existent mais sont risqués. Prenez toujours un avocat.
Acheter un condo en pleine propriété (freehold)
C'est la seule voie pour un étranger d'être propriétaire à 100% d'un bien immobilier en Thaïlande, sans limite de durée. Conformément au Condominium Act de 1979, vous pouvez acheter un appartement en votre nom propre avec un titre de propriété (Chanote) incontestable.
Conditions
- Le quota étranger ne doit pas dépasser 49% de la surface totale du condominium
- Les fonds doivent être transférés depuis l'étranger en devises étrangères (virement international)
- La banque thaïlandaise établit après chaque opération un justificatif de change et vous en remet une copie : c'est lui qui prouve l'entrée des devises, et il n'y a pas de montant minimum. Le nom « Foreign Exchange Transaction Form » circule encore, mais ce formulaire a été remplacé, la période transitoire s'étant achevée en octobre 2018 — demandez à votre banque le nom exact du document qu'elle délivre
- Ce justificatif doit porter sur un montant au moins égal au prix du lot acheté : c'est une condition posée par la loi sur les copropriétés, et elle est régulièrement oubliée
- Passeport valide requis lors de la transaction
Mon avis : c'est la solution la plus sûre et la plus simple. Si vous voulez investir dans l'immobilier en Thaïlande sans prendre de risque juridique, achetez un condo. Propriété illimitée, titre à votre nom, revente facile.
Acheter une villa via un bail (leasehold)
Une villa avec piscine et jardin est possible, mais vous ne serez pas propriétaire du terrain — vous le louerez avec un bail de longue durée.
Comment ça fonctionne
- Vous signez un bail de 30 ans (maximum légal) pour le terrain
- Vous êtes propriétaire des murs (la maison) mais locataire du sol
- Le bail est souvent prévu renouvelable deux fois, pour une durée totale théorique de 90 ans
- Le renouvellement n'est pas automatique — il dépend de la bonne volonté du propriétaire au moment où la première période arrive à terme
Point critique : le bail de 30 ans doit être enregistré au Land Department (cadastre). Sans cet enregistrement, votre contrat de 30 ans ne vaut légalement que 3 ans.
Jurisprudence 2025 : la Cour suprême thaïlandaise a rejeté l'extension automatique des baux longue durée. Concrètement, un montage 30+30+30 doit être considéré comme une suite de négociations séparées, pas comme une garantie de 90 ans. Si vous tenez à une villa, partez du principe que vous avez 30 ans sécurisés — le reste est un pari. Source : arrêt de la Cour suprême du 18 mars 2025 (n° 4655/2566).
Acheter via une société thaïlandaise
Certains montages proposent de créer une société thaïlandaise (Thai Limited Company) qui achète le terrain. Vous détenez 49% des parts et des actionnaires thaïlandais détiennent les 51% restants.
Si les autorités prouvent que les actionnaires thaïlandais sont des prête-noms (nominees) et que la société est fictive, le montage devient illégal. Conséquence : dissolution de la société et perte du bien.
Les contrôles se sont intensifiés ces dernières années, notamment à Phuket et Pattaya. Si vous choisissez cette voie, vos actionnaires thaïlandais doivent être des personnes réelles qui contribuent réellement au capital. Faites-vous accompagner par un avocat spécialisé.
L'usufruit : une protection pour les couples mixtes
Si votre conjoint(e) thaïlandais(e) achète un terrain, vous pouvez obtenir un droit d'usufruit sur ce terrain. L'inscription se fait en une visite au Land Office pour quelques dizaines de bahts, mais elle ne fait pas de vous un propriétaire : vous obtenez le droit d'occuper le terrain, de l'utiliser et d'en percevoir les revenus, pas celui de le vendre.
Comment ça marche
- Rendez-vous au Land Office avec le propriétaire du terrain et le Chanote
- Demandez l'inscription de l'usufruit. Entre époux, il est en principe consenti sans contrepartie financière : le droit d'enregistrement est alors de 50 bahts par parcelle, plus 5 bahts de frais de demande et 10 bahts par témoin, l'accord se signant devant deux témoins — soit 75 THB au guichet pour une parcelle (~2 EUR), et 20 bahts de plus si l'un de vous passe par une procuration. Si une somme est versée en échange de l'usufruit, le barème change du tout au tout : 1 % de cette somme en droit d'enregistrement et 0,5 % en droit de timbre.
- Durée : 30 ans ou à vie (précisez-le lors de la demande)
- L'usufruit est inscrit sur le Chanote, mais il n'empêche pas la vente : le propriétaire peut vendre le terrain sans le résilier, le Land Office enregistre alors une vente grevée d'un usufruit, et l'acheteur reprend le terrain avec votre droit dessus. Pour l'effacer, il faut l'accord des deux parties
- Le décès du propriétaire n'éteint pas l'usufruit : il se poursuit jusqu'au terme inscrit. Un usufruit inscrit pour une durée déterminée s'éteint à son échéance ; seul un usufruit inscrit à vie court jusqu'au décès de l'usufruitier. Dans tous les cas il prend fin à ce décès et ne passe pas aux héritiers
Les titres de propriété en Thaïlande
Tous les titres ne se valent pas. Avant d'acheter, vérifiez quel titre le vendeur possède.
| Titre | Fiabilité | Description |
|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4) | Le meilleur | Seul des quatre à donner la pleine propriété. Bornage sur place en présence des voisins, parcelle reportée au plan cadastral. Exigez-le. |
| Nor Sor 3 Gor | Acceptable | Droit de possession, pas la propriété. Parcelle située par photo aérienne : limites moins précises que celles d'un Chanote. Transférable, convertible en Chanote. |
| Nor Sor 3 | Risqué | Droit de possession, pas la propriété. Aucune position fixée sur un fonds de plan : limites approximatives. |
| Sor Kor 1 | À fuir | Déclaration de possession faite par l'occupant, pas un titre. Elle se transmet, mais hors de tout registre. |
Vendre un terrain sous Nor Sor 3 impose 30 jours d'affichage public : au bureau des terres, au district, chez le kamnan et sur le terrain lui-même. La vente d'un Chanote ou d'un Nor Sor 3 Gor n'exige rien de tel.
Un terrain détenu en simple possession se perd vite. Si un tiers l'occupe paisiblement, au vu de tous et en se comportant en propriétaire, vous devez porter l'affaire en justice dans l'année qui suit, sans quoi le droit est perdu. Le délai est le même pour un Nor Sor 3 et un Nor Sor 3 Gor. Sous Chanote, il faut dix ans à l'occupant, et une décision de justice.
Un Sor Kor 1 se cède par renonciation à la possession et remise du terrain et du formulaire, sans passage au bureau des terres. Depuis le 9 février 2010, en obtenir un Chanote ou un Nor Sor 3 suppose un jugement ou une ordonnance définitive constatant une possession et une mise en valeur licites du terrain avant le 1er décembre 1954 : un procès sur un fait de 1954, pas une formalité. Un vendeur qui promet la conversion promet un procès.
Source : guide du cadastre thaïlandais (Department of Lands, édition 2025), règlement ministériel n° 7 de 1954 modifié en 1988, et Code civil et commercial, articles 1375 et 1382.
Taxes et frais lors d'un achat
| Taxe | Taux |
|---|---|
| Frais de transfert | 2 % de la valeur d'évaluation officielle |
| Droits de timbre — seulement si la SBT n'est pas due | 0,5 % du prix de vente ou de la valeur d'évaluation, le plus élevé |
| Taxe sur les affaires spécifiques (SBT) | 3,3 % (revente dans les cinq ans, sauf exceptions) |
| Retenue à la source | 1 % (société) / barème progressif sur la valeur d'évaluation (particulier) |
Les droits de timbre et la taxe sur les affaires spécifiques ne se cumulent jamais : quand la SBT est due, le droit de timbre est exonéré, et qui a payé les deux peut en demander le remboursement. La SBT se calcule sur la somme encaissée, pas sur le gain : vous la payez en entier même en revendant à perte. Les frais de transfert, eux, se calculent sur la valeur d'évaluation fixée par le cadastre, pas sur le prix de l'acte : demandez ce montant au Land Office avant de chiffrer votre budget. En pratique, la répartition des frais entre acheteur et vendeur se négocie. Souvent c'est 50/50. Vérifiez toujours avec votre avocat.
Les pièges à éviter
Bail non enregistré au cadastre
Si votre bail de 30 ans n'est pas enregistré au Land Department, il ne vaut que 3 ans. C'est l'erreur la plus courante et la plus grave.
Prête-noms (nominees)
Créer une société thaïlandaise avec des actionnaires fictifs est illégal sous le Foreign Business Act et de plus en plus traqué. Les peines vont jusqu'à 3 ans de prison et 100 000 à 1 000 000 bahts d'amende, sans compter la dissolution de la société et la perte du bien.
Pas d'avocat indépendant
Ne prenez jamais l'avocat recommandé par l'agence immobilière ou le promoteur. Choisissez votre propre avocat. Les contrats sont rédigés en thaï — sans traduction certifiée, vous signez à l'aveugle.
Acheter sur plan sans vérifier le promoteur
Vérifiez les projets passés du promoteur, sa solidité financière, et assurez-vous que les documents légaux sont joints au contrat.
Avocats francophones spécialisés en immobilier
Cette liste est fournie à titre informatif — je n'ai aucun lien commercial avec ces cabinets. Vérifiez toujours l'agrément auprès de l'Ambassade de France à Bangkok avant de vous engager.
Benoit & Partners
Bangkok (siège) + Phuket, Pattaya, Chiang Mai — Liste Ambassade de France Membre FTCC
Cabinet dirigé par un avocat inscrit au barreau de Paris. 15+ avocats. Spécialisé en immobilier, fiscalité, droit des sociétés.
Opera Consulting
Bangkok + Pattaya, Hua Hin, Phuket, Chiang Mai — Tél : +66 89 665 4839 — 15+ ans d'expérience
Équipe trilingue (thaï, français, anglais). Spécialisé en droit immobilier. Prix fixes annoncés.
Siam Legal International
Bangkok, Pattaya, Phuket, Chiang Mai, Koh Samui, Hua Hin — Réseau national
Réseau national d'avocats avec section française. Spécialisé en transferts de propriété et contrôle de titres.
The Social Lawyers (de Ciambrelli & Co)
Pattaya (siège) — Tél : +66 82 950 5181 — Liste Ambassade de France
Cabinet francophone agréé. Immobilier, successions, contrats prénuptiaux. Couverture nationale.
MILA — Cabinets d'avocats
Bangkok + Hua Hin — Fondé par des professeurs Mahidol University
Expertise en droit immobilier, droit des affaires, visas et fiscalité.
L'ambassade de France publie une liste de notoriété du barreau, communiquée à titre d'information : elle n'engage pas la responsabilité de l'administration, ni sur la qualité des prestations ni sur le montant des honoraires. Le choix de l'avocat reste libre.
Exception : acheter jusqu'à 1 rai de terrain
Un étranger peut acheter jusqu'à 1 rai (1 600 m²) de terrain en son nom pour y habiter. Cette possibilité n'a rien de récent : elle figure à l'article 96 bis du Code foncier, ajouté par la loi modificative n° 8 de 1999, et ses conditions sont fixées par un règlement ministériel de 2002. La limite d'un rai est dans la loi ; le montant de l'investissement et sa durée sont dans le règlement, que la loi encadre par deux planchers, 40 millions de bahts et trois ans. Un règlement plus souple, qui ramenait la durée à trois ans, a été approuvé en conseil des ministres en octobre 2022 puis retiré le mois suivant : il n'est jamais entré en vigueur, et les conditions restent celles de 2002.
- Investissement d'au moins 40 millions de bahts (environ 1 million d'euros), et dans l'une de ces quatre catégories seulement : obligations de l'État thaïlandais, de la Banque de Thaïlande ou d'une entreprise publique, ou obligations dont le capital ou les intérêts sont garantis par le ministère des Finances ; fonds communs de placement immobiliers ou fonds de redressement des institutions financières ; capital d'une société bénéficiant de la promotion du BOI ; activité déclarée éligible à la promotion par le BOI. Plusieurs de ces placements peuvent se cumuler pour atteindre le montant.
- Fonds venus de l'étranger : entrée de devises dans le royaume, retrait d'un compte en devises ou d'un compte en bahts de non-résident.
- Autorisation préalable du ministre de l'Intérieur. Elle est signée par délégation par le directeur général du cadastre si le terrain est à Bangkok, par le gouverneur dans les autres provinces, et chaque achat demande la sienne.
- Investissement maintenu au moins 5 ans, avec une preuve de détention d'au moins 40 millions de bahts présentée au service foncier chaque année, avant ou le jour anniversaire de l'enregistrement de l'achat. Un retrait avant le terme se signale par écrit dans les 60 jours, et fait tomber la condition qui vous autorisait à détenir le terrain.
- Terrain situé dans Bangkok, la ville de Pattaya, une zone municipale ou une zone classée habitation par le plan d'urbanisme, et hors zone de sécurité militaire.
- Terrain habité par l'acheteur et sa famille. Le début de l'occupation se déclare au service foncier dans les 60 jours, et le terrain doit être habité dans les 2 ans suivant l'enregistrement de l'achat : passé ce délai, le directeur général du cadastre peut le vendre lui-même, sans laisser de délai au propriétaire.
- Si l'une des autres conditions cesse d'être remplie, le directeur général fixe un délai de vente d'au moins 180 jours et d'au plus un an ; passé ce délai, il vend le terrain lui-même.
- Un premier achat de moins d'un rai n'épuise pas le droit : un achat complémentaire est possible pendant la durée de maintien de l'investissement, sur la même preuve d'investissement, sans dépasser 1 rai au total.
La succession relève d'un autre texte : l'héritier étranger ne conserve le terrain que s'il est héritier légal et si le ministre l'y autorise, dans la limite d'un rai par famille en comptant ce qu'il détient déjà. Sinon, le cadastre lui fixe un délai de vente de 180 jours à un an.
En pratique, cette option concerne très peu de personnes. Pour la majorité des expatriés, le condo en freehold ou la villa en leasehold restent les solutions pertinentes.
Source : Code foncier, articles 87, 93, 94, 96 bis et 96 ter, et instruction du Department of Lands du 28 mars 2005.
Avertissement : les informations de cette page sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un avis juridique. La législation thaïlandaise peut évoluer. Consultez toujours un avocat spécialisé avant de vous engager. Sources : Land Code Act, Condominium Act 1979, Ambassade de France à Bangkok.
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À retenir
- Un étranger peut posséder un condo en pleine propriété (freehold), dans la limite de 49 % de l'immeuble.
- Pour une villa ou un terrain : bail (leasehold), société thaïlandaise ou usufruit, chacun avec ses limites.
- Les montages par prête-nom sont illégaux et risqués : à éviter.
- Vérifiez toujours le titre de propriété (le Chanote est le plus sûr).
- Prévoyez les taxes et frais lors de l'achat.
